Przewodnik Rzeczpospolitej i MSN Legal „Jak bezpieczenie wynająć lokal” – część 4
Najem regulowany jest przez kodeks cywilny oraz ustawę z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Przepisy te przewidują kilka rodzajów najmu lokali, przy czym podział na dane kategorie uzależniony jest od przyjętego kryterium podziału. I tak możemy rozróżnić:
1. najem lokalu mieszkalnego i najem lokalu użytkowego (według przedmiotu),
2. najem na czas określony i nieokreślony (według czasu trwania),
3. najem krótkoterminowy i długoterminowy (według charakteru),
4. najem podstawowy (tradycyjny, zwykły), najem okazjonalny, najem instytucjonalny bez dojścia do własności i najem instytucjonalny z dojściem do własności (według regulacji prawnych wyodrębniających umowy o charakterze szczególnym do najmu tradycyjnego).
Najem w lokalu mieszkalnym i użytkowym
Podstawową różnicą pomiędzy najmem lokalu mieszkalnego a lokalu użytkowego jest fakt, że wynajem lokali użytkowych nie podlega obostrzeniom wynikającym z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Oznacza to przede wszystkim możliwość dowolnego ustalenia przesłanek, w których umowa może być wypowiedziana, terminów wypowiedzenia (z zastrzeżeniem postanowień art. 688 kodeksu cywilnego) czy brak konieczności zapewnienia lokalu zastępczego.
W umowie najmu lokalu użytkowego mamy dużą dowolność co do ustalenia jej treści, tj. w sposób odmienny od uregulowań zawartych w kodeksie cywilnym. Nie można jedynie zmienić postanowień bezwzględnie obowiązujących (np. art 661 kodeksu cywilnego wskazujący maksymalne terminy umów na czas określony), a niektóre postanowienia mogą być zmienione tylko w sposób korzystny dla strony w tym przepisie uprzywilejowanej (np. wspomniany wyżej art. 688 kodeksu cywilnego).
Najem na czas określony i nieokreślony
Umowa najmu może zostać zawarta na czas określony lub nieokreślony. Podstawowe różnice obrazuje tabela 1 (patrz str. 4).
Zgodnie z art. 661 kodeksu cywilnego następuje domniemanie, że najem zawarty na czas dłuższy niż:
– 10 lat (dotyczy umów pomiędzy podmiotami niebędącymi przedsiębiorcami),
– 30 lat (dotyczy umów zawartych między przedsiębiorcami),
poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.
Norma z art. 661 kodeksu cywilnego jest bezwzględnie obowiązująca i nie można jej uchylić na drodze umownej.
Najem krótkoterminowy i długoterminowy
Nie istnieje definicja najmu krótkoterminowego. Przyjmuje się, że jest to wynajem lokalu na doby, inaczej mówiąc jest to forma krótkotrwałego udostępniania lokali mieszkalnych najemcom. Tego rodzaju najem może dotyczyć wynajmu pokoju, domu, jak również lokalu, który formalnie ma charakter lokalu użytkowego – chodzi o tzw. „mikroapartamenty”, „mikrokawalerki”, czyli lokale, których metraż jest za mały, żeby w świetle prawa mogły funkcjonować jako lokale mieszkalne, albo nie spełniają innych warunków technicznych przewidzianych dla lokali mieszkalnych.
Wyodrębnienie tego rodzaju najmu wynika z dwóch powodów.
Pierwszym powodem są kwestie podatkowe. Organy skarbowe, co do zasady, traktują taki najem jako działalność określoną w PKWIU 55.20.19.0 – Pozostałe usługi obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania bez obsługi. Oznacza to, że w wielu przypadkach najem taki może być poczytany przez organ za prowadzenie działalności gospodarczej. Najem krótkoterminowy ma bowiem zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter, prowadzony jest na własny rachunek i ryzyko (tak m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z 16 października 2013 r., I SA/Sz331/13). To, czy najem krótkoterminowy należy uznać za działalność gospodarczą, zależy od jego charakteru. Jeżeli prowadzony jest w sposób powtarzalny i zorganizowany w celu osiągnięcia dochodu, to właściciel ma obowiązek założyć działalność gospodarczą.
Drugą kwestią związaną z tego rodzaju najmem jest to, czy w rozumieniu ustawy 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych wynajmowanie krótkoterminowe lokali mieszkalnych lub pokoi, może być kwalifikowane jako świadczenie usług hotelarskich.
Definicję usług hotelarskich zawiera art. 3 ust. 1 pkt 8 przywołanej wyżej ustawy – jest to krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie w obrębie obiektu usług z tym związanych.
Temat ten nie jest przedmiotem niniejszych rozważań, należy tylko wspomnieć, że mamy do czynienia z sytuacją podobną do znanego wszystkim sporu dotyczącego „przewozu osób” i usług taksówkarskich.
Pozostałe kategorie najmu
Podział na najem podstawowy (tradycyjny, zwykły), najem okazjonalny, najem instytucjonalny bez dojścia do własności i najem instytucjonalny z dojściem do własności wynika przede wszystkim z ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego) – patrz tabela 2 str. 5.
O czym warto pamiętać
1. Największą ochronę najemcy daje najem podstawowy (tradycyjny), w niektórych skrajnych przypadkach może doprowadzić do zamieszkiwania najemcy na koszt wynajmującego bez możliwości jego eksmitowania – jest to forma co do zasady najmniej korzystna dla wynajmującego.
2. Najem okazjonalny będzie zawierał najlepszą ochronę wynajmującego, w szczególności w przypadku zaległości czynszowych najemcy, ale pod warunkiem, że wynajmujący dopełni warunków formalnych wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, tj. dokona zgłoszenia w urzędzie skarbowym.
3. Najem lokalu użytkowego będzie korzystny dla wynajmującego pod warunkiem zawarcia w umowie postanowień chroniących jego prawa, w szczególności w sposób prawidłowy i szczegółowy zostaną opisane zasady korzystania z lokalu, zasady wypowiadania umowy i zasady określania wysokości czynszu i jego podwyższania. ∑
Magdalena Brodowska adwokat, MSN Legal Mazepus Szychowski Niedziałek
Czytaj na stronach Rzeczpospolitej: https://www.rp.pl/nieruchomosci/art37326281-jakie-rozwiazania-sa-najkorzystniejsze-dla-wynajmujacego
